El Índice de Contratos de Locación (ICL), que se utiliza para ajustar contratos de alquiler vigentes, marcará en agosto de 2025 un incremento interanual del 55,67%. Se trata del valor más bajo registrado en los últimos 40 meses, y representa una clara señal del efecto de la desaceleración inflacionaria en el sector inmobiliario.
El dato resulta significativo no solo por el alivio que implica para los inquilinos, sino porque el ICL había superado el 265% en julio de 2024. Desde entonces, el índice no dejó de bajar. Según cálculos del BCRA, este ajuste refleja la inflación de los últimos 12 meses, y por eso aún impacta con rezago respecto al IPC actual.
Desde enero de 2025, el ICL cayó un 135%, y un 210% si se lo compara con el pico de julio del año pasado. Para encontrar un valor inferior, hay que retroceder hasta mayo de 2022 (53,91%).
Inquilinos con margen de negociación
Según explicó el especialista Alejandro Braña, del Colegio Inmobiliario Porteño, “el descenso de la inflación genera esta caída en los índices, que además trae una nueva lógica de mercado: muchos inquilinos encuentran ahora que el valor actualizado del contrato puede ser mayor que el precio de mercado, y se reabre la posibilidad de renegociar”.
Ejemplo: un alquiler que hasta julio de 2025 costaba $300.000, ajustará a $467.000 en agosto, y se mantendrá hasta julio de 2026. Lejos del 265% del año pasado, esta cifra ya no resulta tan disruptiva.
Qué pasa con los contratos post-DNU
Para los acuerdos firmados bajo las reglas posteriores a la derogación de la Ley 27.551, el escenario también es moderado. Los ajustes para agosto 2025 son:
- Trimestral: 9,96% (de $300.000 a $329.888)
- Cuatrimestral: 13,58% (de $300.000 a $340.734)
- Semestral: 19,23% (de $300.000 a $357.687)
Oferta en alza, tiempos más largos
Desde mayo, el Observatorio del Colegio Inmobiliario detectó una suba del 176% en la oferta de alquileres en CABA. Hoy hay más de 21.000 unidades disponibles. De hecho, más de 700 departamentos bajaron sus precios en los últimos dos meses, con rebajas que van del 5% al 40%.
Esto genera una dinámica más competitiva, donde los tiempos de cierre se estiran y la urgencia desaparece. Lo que antes se alquilaba en 24 horas, ahora puede demorar hasta 3 meses.
Créditos e intención de compra
Lisandro Cuello, otro experto del rubro, señala que la aparición de créditos hipotecarios —aunque aún condicionados— empezó a cambiar el perfil del inquilino. Muchos buscan salir del alquiler y apostar por la compra, incluso de propiedades para refaccionar.
Las zonas más demandadas siguen siendo Palermo, Caballito, Belgrano, Recoleta y Núñez, con un ticket promedio de entre $850.000 y $1.100.000 por un tres ambientes. En este contexto, el juego se divide entre familias con hijos y grupos de estudiantes que comparten gastos.
