Los derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos podrían experimentar un cambio significativo si el Senado convierte en ley el proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada. La iniciativa incorpora un procedimiento más ágil para los desalojos por falta de pago, modifica los mecanismos de notificación y establece nuevas reglas para la restitución de inmuebles.
Intimación de pago y nuevas reglas para los alquileres
En los contratos con destino habitacional, el propietario deberá intimar fehacientemente al inquilino antes de iniciar una demanda de desalojo por falta de pago. El plazo mínimo otorgado para regularizar la deuda será de 10 días corridos desde la recepción de la notificación. Originalmente el proyecto contemplaba tres días, pero ese período fue ampliado durante las negociaciones en el Senado.
Además, las notificaciones enviadas al domicilio constituido en el contrato serán consideradas válidas, incluso cuando el inquilino se niegue a recibirlas. El texto también habilita la utilización del domicilio electrónico pactado entre las partes para estas comunicaciones.
Entrega de llaves y desalojo abreviado
La propuesta establece que el propietario no podrá negarse a recibir las llaves del inmueble ni condicionar su recepción al finalizar el contrato. Si ello ocurre, el inquilino tendrá la posibilidad de realizar una consignación judicial.
Asimismo, dejarán de generarse alquileres y obligaciones accesorias desde el momento en que el inquilino notifique fehacientemente que las llaves se encuentran a disposición del propietario, siempre que concrete la consignación judicial dentro de los diez días hábiles siguientes.
En materia de desalojos, todas las acciones, tanto urbanas como rurales, tramitarán mediante el proceso sumarísimo, el mecanismo judicial más rápido previsto por la legislación. En casos de falta de pago o vencimiento del contrato, el propietario podrá solicitar la desocupación inmediata del inmueble bajo caución juratoria.
El proyecto también prevé sanciones para quienes actúen de mala fe. Si se acredita que un propietario obtuvo un desalojo inmediato ocultando documentación relevante, como recibos de pago o la vigencia de la relación locativa, podrá recibir una multa de hasta diez veces el valor del último alquiler, que será abonada al inquilino.
Con el objetivo de reducir demoras judiciales, en los procesos fundados en falta de pago o vencimiento del contrato solo se admitirán pruebas documentales y periciales.
Según el Gobierno, las demoras en la restitución de inmuebles constituyen una afectación al derecho de propiedad y una mayor seguridad jurídica favorecería el incremento de la oferta de viviendas para alquiler.
Cambios para ocupaciones, barrios populares y propiedad privada
La iniciativa incorpora un mecanismo para que el juez pueda disponer la restitución inmediata de un inmueble en un plazo máximo de cinco días, siempre que considere verosímil el derecho invocado por el solicitante y este presente caución juratoria.
Dentro de las primeras 72 horas desde la primera providencia, el magistrado deberá ordenar un reconocimiento judicial para identificar a todos los ocupantes con asistencia del Defensor Oficial. Además, los notificadores podrán requerir el auxilio de la fuerza pública para realizar identificaciones y allanamientos cuando resulte necesario, mientras que las notificaciones electrónicas también serán válidas.
Respecto del Registro Nacional de Barrios Populares (RENABAP), el proyecto propone eliminar la suspensión general de desalojos vigente y avanzar hacia un esquema en el que provincias y municipios tengan un rol central en los procesos de regularización dominial. El Ejecutivo sostiene que el régimen actual no logró una regularización significativa de los títulos de propiedad.
La iniciativa también impulsa modificaciones al régimen de expropiaciones, estableciendo una interpretación restrictiva de la utilidad pública y un cálculo del justiprecio basado en el valor previo a cualquier intervención estatal. Además, contempla la actualización de las indemnizaciones mediante el Índice de Precios al Consumidor (IPC), intereses comerciales y el eventual reconocimiento del lucro cesante cuando corresponda.
En materia de tierras rurales, el proyecto elimina el límite general para la adquisición de tierras por parte de personas o empresas extranjeras, manteniendo controles específicos para operaciones vinculadas con Estados extranjeros, empresas con participación estatal y zonas de frontera. Durante el tratamiento legislativo se incorporó la participación de las provincias para autorizar determinadas operaciones.
También propone cambios en la Ley de Manejo del Fuego al eliminar las restricciones temporales para modificar el uso de determinadas tierras incendiadas que no correspondan a bosques nativos o áreas sensibles. El Gobierno argumenta que la normativa vigente limita la recuperación económica de los propietarios sin mejorar la protección ambiental.
Finalmente, el proyecto prevé la digitalización integral del Registro de la Propiedad Inmueble, incorporando firma digital y soportes electrónicos, además de crear una Ventanilla Única Federal Inmobiliaria para centralizar trámites, certificados e informes en todo el país.
