Hay un dato que parece un contrasentido: construir un edificio en Buenos Aires cuesta hoy cerca de US$ 1.500 por metro cuadrado, casi el doble de lo que costaba en 2020. Los departamentos usados, en cambio, no acompañaron esa suba: el metro cuadrado ronda los US$ 2.200 y se movió apenas unos puntos durante el último año.
Entre el terreno, la obra, los impuestos y la comercialización, el margen del desarrollador quedó reducido a casi nada y, en algunos proyectos, directamente es negativo. Con esos números, sería razonable esperar que la compra de terrenos se frenara. Sin embargo, ocurre lo contrario: los buenos terrenos siguen teniendo demanda.
La explicación está vinculada con la evolución de la economía argentina y, particularmente, con el aumento de los costos medidos en dólares. El país se encareció en esa moneda, lo que impacta directamente sobre quienes trabajan con capital líquido y necesitan preservar su capacidad de construir.
El dólar quieto compra cada vez menos dentro del país. Esto implica que, con la misma cantidad de dólares, se pueden adquirir menos horas de trabajo, menos materiales y menos metros cuadrados de construcción.
En ese escenario, los dólares dejaron de ser para algunos desarrolladores un resguardo suficiente de valor y la tierra aparece como una forma de asegurar el principal insumo de su actividad.
La tierra como materia prima
Quienes compran terrenos en este contexto no son necesariamente inversores que buscan una rentabilidad inmediata. Son principalmente desarrolladores, pequeñas y medianas empresas y compañías de mayor tamaño que necesitan asegurarse terrenos para poder desarrollar proyectos en los próximos años.
La lógica es similar a la de cualquier empresa que procura garantizar sus insumos. Durante el gobierno anterior, por ejemplo, quienes comercializaban productos importados podían comprar mercadería al tipo de cambio oficial y venderla posteriormente a precios cercanos al dólar paralelo. Además de obtener una diferencia, aseguraban su capacidad de trabajar con costos anteriores.
El desarrollador que actualmente dispone de liquidez puede aplicar una lógica similar con la tierra: compra hoy el insumo que considera que será más caro de reponer mañana.
La diferencia es que un buen terreno no puede fabricarse ni importarse. Hay una cantidad determinada de lotes en cada zona y los que están bien ubicados, tienen características apropiadas para construir y se encuentran en áreas con demanda potencial son particularmente buscados.
En términos teóricos, el valor de un terreno surge de una cuenta hacia atrás: al precio de venta futuro del edificio se le restan el costo de construcción, los impuestos, la comercialización y la ganancia esperada del desarrollador. El resultado determina cuánto podría pagarse por la tierra.
Con los valores actuales, esa cuenta puede dejar un margen inexistente. Si los desarrolladores compraran únicamente en función de esa rentabilidad inmediata, muchos terrenos no encontrarían compradores. Pero la decisión incorpora también una expectativa sobre el mercado de los próximos años.
La apuesta por el crédito hipotecario
La principal apuesta está vinculada con el crecimiento del crédito hipotecario y su eventual impacto sobre la demanda de viviendas nuevas. La expectativa es que, cuando el crédito se consolide, aumente la cantidad de compradores y los precios de venta permitan recuperar márgenes que hoy no existen en muchos proyectos.
La oferta de departamentos nuevos, además, tiene una capacidad de reacción limitada. Entre la compra de un terreno y la entrega de un edificio pueden pasar cuatro o cinco años. Por eso, quienes quieren vender unidades en ese mercado futuro deben asegurarse hoy el terreno sobre el que construirán.
Esperar hasta que las cuentas vuelvan a cerrar para comprar puede significar pagar más por la tierra o directamente quedarse sin oportunidades en las zonas con mayor demanda.
En los sectores de menor demanda, el comportamiento es diferente. Allí, el costo de construcción también presiona sobre el precio de los lotes, pero los propietarios no siempre aceptan reducir sus pretensiones. El resultado puede ser una caída de las operaciones y una menor oferta de terrenos disponibles.
El fenómeno se concentra, por lo tanto, en aquellas zonas donde existe una expectativa más sólida de demanda futura. Allí, los desarrolladores continúan comprando incluso cuando el precio pagado puede ubicarse por encima de lo que justificaría la rentabilidad del proyecto calculada con los valores actuales.
Los terrenos, en ese contexto, no se venden necesariamente porque construir hoy sea un negocio extraordinariamente rentable. Se venden porque representan la materia prima de proyectos que buscan aprovechar un mercado futuro.
La pregunta que guía esas operaciones deja de ser exclusivamente cuánto vale un lote en el presente y pasa a ser qué puede construirse allí, cuándo podría desarrollarse y quién estaría dispuesto a comprarlo cuando llegue ese momento.
