El Gobierno ultima los detalles de un nuevo paquete de proyectos de desregulación que enviará al Congreso antes del receso legislativo de invierno. La iniciativa, impulsada por el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, incluye modificaciones en distintas actividades económicas, entre ellas el mercado inmobiliario, con el objetivo de reducir regulaciones, fomentar la competencia y disminuir costos.
Según trascendió, el paquete también contempla reformas vinculadas al mercado de capitales, el cabotaje y otros sectores. Además, la próxima semana el oficialismo prevé presentar en la Cámara de Diputados el proyecto Inocencia Fiscal II, que incorporará cambios surgidos del diálogo entre el ministro de Economía, Luis Caputo, y representantes del sector contable para corregir aspectos de la legislación vigente.
Las iniciativas serán presentadas oficialmente durante la conferencia de prensa del vocero presidencial, Adrián Ravier.
Los cambios que propone la reforma inmobiliaria
Uno de los proyectos centrales apunta a modificar el régimen que regula la actividad de los corredores inmobiliarios. La propuesta plantea que el corretaje deje de ser considerado una profesión liberal para pasar a encuadrarse como un servicio de intermediación comercial.
La intención oficial es que esa transformación contribuya a reducir los costos de las operaciones inmobiliarias y de la construcción, bajo el argumento de que una mayor competencia podría facilitar el acceso a la vivienda.
Entre las principales modificaciones previstas figuran:
• Eliminación de la matriculación obligatoria en los colegios profesionales.
• Fin de los aranceles y honorarios mínimos.
• Derogación de la exigencia de contar con un título universitario establecida por la Ley 25.028.
• Eliminación de las sanciones por ejercer la actividad sin matrícula.
• Fin de las restricciones territoriales que limitan el ejercicio profesional a determinadas jurisdicciones.
• Reducción de las facultades disciplinarias de los colegios profesionales.
Quienes participaron de la elaboración del proyecto sostienen que la regulación vigente creó barreras de ingreso mediante exigencias académicas y territoriales, además de esquemas de honorarios mínimos que, a su entender, restringen la competencia y encarecen las operaciones.
La postura del Gobierno y el respaldo de algunos referentes
Sturzenegger ya había anticipado públicamente su postura durante el evento «Real Estate 2026: expectativas y realidad», realizado en la Universidad Católica Argentina (UCA).
En esa oportunidad cuestionó el funcionamiento de los colegios profesionales y afirmó que la reforma busca eliminar regulaciones que, según su visión, distorsionan el mercado.
«El problema no es la existencia de los colegios en sí, sino cuando usan el poder del Estado para fijar condiciones que no responden al mercado», sostuvo Sturzenegger.
Además, calificó como «una aberración social» que un colegio profesional establezca un precio mínimo para los servicios inmobiliarios y afirmó que la desregulación permitiría disminuir los costos de construcción y mejorar el acceso a la vivienda.
Dentro del Gobierno consideran que muchos costos vinculados a la intermediación funcionan bajo estructuras poco competitivas y sostienen que una mayor apertura favorecería nuevos modelos de comercialización, la digitalización y la incorporación de nuevos servicios.
En esa línea, Jorge Amoreo Casotti, CEO de PINT, respaldó una eventual apertura y sostuvo: «Como toda desregulación, permitiría la competencia de nuevos actores y rompería con una anomalía argentina que tiene que ver con haber transformado una actividad comercial en una profesión científica».
Según explicó, el esquema vigente genera costos adicionales que terminan impactando sobre compradores, vendedores e inquilinos.
«Una importante parte de la composición de los precios tiene que ver con los costos transaccionales por la comercialización, las escrituraciones y todo el bagaje administrativo que existe detrás de una operación», explicó.
El empresario también defendió el ingreso de plataformas tecnológicas y afirmó: «Hoy la transparencia y la seguridad jurídica no pasan por un número de matrícula detrás de un apellido, sino por la trayectoria, las buenas prácticas y la trazabilidad».
En ese sentido agregó: «Los reviews, la tecnología y la trazabilidad terminan generando confianza para el consumidor».
Asimismo, sostuvo que la competencia impulsaría mejoras en el sector: «En cualquier industria, cuando aparecen nuevos jugadores, aumenta la competencia, bajan costos y mejora la eficiencia».
Las objeciones del sector inmobiliario
La iniciativa despertó preocupación entre martilleros y corredores públicos, especialmente por el impacto que podría tener sobre el sistema de colegiación vigente.
El pasado 4 de junio, autoridades del Colegio y Caja de Previsión Social de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires mantuvieron una reunión con Sergio Massa para analizar el avance de la propuesta y buscar respaldo político frente al proyecto oficial.
Entre las voces que plantean una posición intermedia aparece Diego Álvarez Espín, economista, abogado y fundador de Mercadoinmobiliario (MI), quien consideró que existe margen para modernizar procesos sin resignar controles.
«El mercado necesita más competencia, modernización y menores costos, pero eso no puede implicar pérdida de seguridad jurídica», sostuvo.
Álvarez Espín remarcó que una operación inmobiliaria involucra análisis de títulos, documentación, aspectos fiscales y responsabilidades patrimoniales que exceden la simple publicación de un inmueble.
«La solución no debería ser mercado corporativo versus mercado libre. Lo razonable sería avanzar hacia un sistema mixto con libertad, pero también con estándares mínimos de idoneidad y responsabilidad», planteó.
Desde una postura más crítica, Marta Liotto, presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario porteño, defendió el rol de la matrícula profesional.
«El corretaje inmobiliario no funciona como una actividad comercial tradicional. Existe una responsabilidad profesional vinculada a brindar seguridad jurídica», afirmó.
También advirtió: «El principal problema no recae en los corredores, sino en los ciudadanos. Permitir el ingreso de personas no calificadas puede derivar en errores, fraudes y malas prácticas».
Por su parte, Alejandro Bennazar, referente de la Mesa de la Industria Inmobiliaria, consideró que el debate debería incluir además el financiamiento, el acceso a la vivienda y la modernización de procesos administrativos.
«Lo que se intenta es construir un acto colaborativo frente a las reformas o posibles reformas que se quieran implementar», explicó.
Además sostuvo que el mercado argentino ya opera en un contexto altamente competitivo: «No existe una actividad más desregulada que la inmobiliaria. Hoy cualquier persona puede comprar, vender o alquilar de forma particular».
También señaló que buena parte de las dificultades del sector están vinculadas con la burocracia, las demoras administrativas y las limitaciones para acceder al financiamiento.
¿Bajarán los honorarios?
Distintos especialistas relativizan la posibilidad de una fuerte reducción de honorarios como consecuencia directa de una eventual apertura.
Santiago Magnin, creador de Deinmobiliarios, sostuvo que los operadores más competitivos probablemente mantengan sus estructuras de comisiones.
«Los que son buenos van a seguir cobrando lo mismo y los que son malos se van a fundir. Eso pasa en cualquier mercado competitivo», afirmó.
Magnin también recordó antecedentes internacionales de plataformas inmobiliarias digitales y modelos de bajo costo.
«Muchos modelos de flat fee crecieron en contextos de tasas internacionales cercanas a cero. Hoy ese escenario no existe más», explicó.
Según indicó, varios de esos proyectos terminaron fracasando pese a las inversiones recibidas. «Hubo empresas enormes que pensaron que podían cambiar completamente la intermediación y terminaron perdiendo millones», señaló.
Aun así, consideró que el avance tecnológico seguirá modificando el funcionamiento del sector y profundizará la competencia entre inmobiliarias, plataformas y nuevos operadores.
«Desregulen todo lo que quieran. El mercado inmobiliario ya funciona bajo una lógica muy competitiva. Lo que va a pasar es que los mejores seguirán creciendo y los peores desaparecerán», concluyó.
