El Gobierno nacional avanza en la elaboración de un proyecto de ley para **modificar el funcionamiento del mercado de créditos hipotecarios** mediante la incorporación de un sistema de garantías complementarias. La iniciativa, impulsada por el Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado que conduce **Federico Sturzenegger**, será enviada al Congreso en una versión reducida con el objetivo de agilizar su tratamiento legislativo.
La propuesta busca **fortalecer el financiamiento para la compra de viviendas** sin reemplazar el esquema tradicional de hipotecas. En cambio, incorpora un mecanismo adicional en el que las **Sociedades de Garantía Recíproca (SGR)** actuarán como respaldo complementario para los préstamos otorgados por las entidades financieras.
Hipotecas con una garantía adicional
Actualmente, cuando una persona accede a un crédito hipotecario, el banco toma como garantía el inmueble adquirido o el ofrecido como respaldo del préstamo. En caso de incumplimiento, la entidad financiera puede ejecutar esa garantía conforme a la legislación vigente.
El nuevo proyecto mantiene ese esquema, pero suma una **garantía adicional otorgada por una SGR**, destinada a cubrir parte del riesgo de incumplimiento. De este modo, el banco contará con un respaldo complementario además del inmueble hipotecado.
Desde el Gobierno consideran que este mecanismo permitirá **reducir la exposición al riesgo de las entidades financieras**, ampliar la oferta de créditos hipotecarios y generar mejores condiciones para el desarrollo de un mercado de capitales orientado al financiamiento de viviendas.
El rol de las Sociedades de Garantía Recíproca
Las **Sociedades de Garantía Recíproca** ya operan en Argentina facilitando el acceso al crédito para pequeñas y medianas empresas mediante la emisión de avales.
La iniciativa propone trasladar esa experiencia al mercado hipotecario. En este esquema, las SGR asumirían parte del riesgo asociado a los préstamos destinados a la compra de viviendas y cubrirían el porcentaje que finalmente establezca la normativa.
En caso de incumplimiento del deudor, esa garantía respondería por la porción prevista en la futura regulación. **El porcentaje de cobertura aún no fue definido** y será uno de los aspectos que deberán resolverse durante el debate legislativo y la reglamentación posterior.
Más liquidez para otorgar nuevos créditos
Uno de los principales objetivos del proyecto consiste en que los bancos puedan **recuperar liquidez** luego de otorgar los préstamos.
Para ello, la propuesta contempla la posibilidad de agrupar hipotecas y transferirlas al mercado de capitales mediante **fideicomisos financieros u otros instrumentos respaldados por créditos hipotecarios**. Ese proceso permitiría vender las carteras a inversores y obtener nuevos recursos para seguir financiando operaciones.
Según el esquema planteado por el Ejecutivo, este mecanismo podría repetirse de manera continua, incrementando la capacidad de financiamiento del sistema financiero.
La apuesta al mercado de capitales
La iniciativa también pretende fortalecer el mercado de capitales como fuente de financiamiento para el crédito hipotecario.
Una vez otorgados los préstamos, las entidades financieras podrían convertir esas carteras en **activos negociables** mediante fideicomisos u otros instrumentos respaldados por hipotecas. Los inversores obtendrían rendimientos a partir del flujo de pagos de los créditos, mientras que los bancos recuperarían recursos para seguir prestando.
De acuerdo con los lineamientos oficiales, este circuito permitiría la participación coordinada de **bancos, Sociedades de Garantía Recíproca e inversores institucionales**, con el objetivo de ampliar la disponibilidad de financiamiento para la compra de viviendas.
Las definiciones que aún están pendientes
Aunque el Gobierno ya anticipó la estructura general del proyecto, todavía quedan aspectos centrales por definir antes de su implementación.
Entre ellos figuran **el porcentaje del préstamo que cubrirán las SGR, los requisitos para acceder a estos créditos, los criterios de elegibilidad, los límites de cobertura y el esquema de supervisión** que aplicarán los organismos de control.
En ese marco, el **Banco Central** y la **Comisión Nacional de Valores** tendrían responsabilidades vinculadas con la regulación y el seguimiento del nuevo sistema.
Además del capítulo hipotecario, el proyecto incorporará **medidas de desregulación para el sector inmobiliario**, entre ellas modificaciones en el régimen que regula la actividad de corredores y martilleros públicos, con el propósito de fomentar la competencia y reducir costos en las operaciones.
Los desafíos del nuevo esquema
Uno de los principales interrogantes será el tratamiento del **riesgo cambiario**, especialmente ante la posibilidad de que en el futuro se desarrollen líneas de créditos hipotecarios en dólares para personas cuyos ingresos continúen denominados en pesos.
Otro desafío será lograr que el **mercado de capitales** tenga suficiente profundidad para absorber las carteras hipotecarias que eventualmente comercialicen los bancos, permitiendo sostener un circuito permanente de financiamiento.
También será necesario establecer un marco regulatorio que determine con claridad **el alcance de las garantías, los mecanismos de control y las responsabilidades de cada uno de los participantes**.
El proyecto continúa en etapa de elaboración y deberá atravesar el debate parlamentario antes de convertirse en ley. Durante ese proceso podrían introducirse modificaciones sobre el funcionamiento de las garantías adicionales, la participación de las Sociedades de Garantía Recíproca y el esquema de supervisión que finalmente adopten las autoridades regulatorias.
