El Gobierno anunció un nuevo esquema para impulsar el crédito hipotecario UVA mediante $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES, una iniciativa que recibió el respaldo de distintas asociaciones bancarias debido a que apunta a reducir uno de los principales problemas del sistema: la diferencia entre los plazos de los depósitos que captan las entidades y la duración de los préstamos destinados a vivienda.
Mientras un crédito hipotecario puede extenderse durante dos o tres décadas, los depósitos utilizados habitualmente para financiarlo suelen vencer en períodos mucho más cortos. Esa diferencia, conocida como descalce de plazos, limita la capacidad de los bancos para sostener una expansión de las hipotecas a largo plazo.
La medida anunciada el miércoles 26 de agosto por el ministro de Economía, Luis Caputo, prevé que el FGS licite plazos fijos UVA entre los bancos mediante subastas de hasta $200.000 millones.
El programa contempla un tramo a un año, con una tasa mínima de UVA más 2,5%, y otro a cinco años, con una tasa de UVA más 4,5%. Cada entidad podrá presentar ofertas por hasta el 20% de cada licitación.
Qué condiciones deberán cumplir los bancos
El acceso a los recursos tendrá condiciones específicas. Las entidades deberán destinar el dinero a nuevos créditos hipotecarios para personas humanas, con un plazo mínimo de 15 años, un monto máximo de 150.000 UVA —cerca de u$s200.000— y una tasa que no podrá superar UVA más 7,5%.
Las entidades financieras valoraron que el esquema combine un rendimiento real para el FGS con una fuente de fondeo de mayor duración para los bancos, dos elementos considerados necesarios para estimular un mercado hipotecario que viene mostrando señales de menor actividad.
En julio, el crédito hipotecario registró una caída interanual del 31,2% en la Ciudad de Buenos Aires, según datos del Colegio de Escribanos porteño.
Claudio Cesario, presidente de la Asociación de Bancos de la Argentina (ABA), sostuvo que el anuncio “contribuye a que las entidades continúen ofreciendo créditos hipotecarios” y destacó el mecanismo de subastas por la competencia que genera entre los bancos.
“Era muy importante que se contribuyera al fondeo de estos créditos porque son a muy largo plazo, y este es un buen mecanismo que apunta a bajar el riesgo de descalce de plazos”, señaló Cesario.
El descalce se produce porque los bancos captan depósitos que generalmente permanecen durante períodos de 30, 60 o 90 días, mientras que un crédito hipotecario puede extenderse durante varias décadas.
Desde la Asociación de Bancos Argentinos (ADEBA), que reúne a entidades privadas de capital nacional, también evaluaron positivamente la iniciativa. Señalaron que el mecanismo permitirá garantizar rendimientos reales positivos para el FGS durante el período de inversión y canalizar recursos de mayor plazo hacia préstamos destinados a vivienda.
Supervielle consideró que el programa puede contribuir al desarrollo del crédito hipotecario, ampliar el acceso a la vivienda y generar actividad en la construcción y su cadena de valor.
“Para que este mercado pueda crecer de manera sostenida, es fundamental avanzar en medidas que fortalezcan las fuentes de fondeo de largo plazo para el sistema financiero y, al mismo tiempo, seguir profundizando el desarrollo del mercado de capitales”, indicaron desde la entidad.
Supervielle y otras entidades se encuentran a la espera de la reglamentación e implementación del programa mientras analizan las condiciones para participar de las licitaciones.
El desafío de transformar el fondeo en nuevas hipotecas
Juan Cuattromo, presidente de ABAPPRA y de Banco Provincia, coincidió en que la iniciativa apunta a resolver una de las principales restricciones del mercado: la falta de liquidez y de financiamiento de largo plazo para sostener una mayor oferta de préstamos hipotecarios.
“Estamos en una situación que requiere una intervención. Que el Estado cumpla ese rol me parece correcto. El mercado hipotecario está frenado y, para movilizarlo, se necesita una política pública que contribuya a su desarrollo”, sostuvo Cuattromo.
El dirigente señaló, sin embargo, que las entidades todavía deberán analizar los detalles de la instrumentación, debido a que no mantuvieron conversaciones previas con el equipo económico.
Uno de los principales desafíos será que los recursos provenientes del FGS se conviertan efectivamente en nuevos créditos y mejores condiciones para las familias.
En paralelo, Banco Provincia prevé anunciar nuevas líneas hipotecarias orientadas especialmente al segmento de la construcción.
Las tasas actuales y el límite de UVA más 7,5%
Uno de los puntos centrales del nuevo esquema es la imposición de una tasa máxima de UVA más 7,5% para los préstamos financiados con recursos provenientes del programa.
Actualmente, las ofertas hipotecarias presentan diferencias importantes entre entidades. Banco Nación cobra UVA más 6,7% e ICBC UVA más 6,9%, ambos niveles por debajo del límite establecido.
BBVA dispone de una línea a UVA más 7,5%, mientras Banco Ciudad ofrece condiciones especiales de UVA más 5,5% o 7,5% en determinados casos, aunque su tasa general alcanza UVA más 9%.
Por encima del techo fijado por el programa aparecen Credicoop, con UVA más 8%; Macro, UVA más 8,5%; Banco del Sol, UVA más 9%; Patagonia, UVA más 9,3%; Santander, Galicia y Comafi, con UVA más 9,5%; Brubank, UVA más 12%; y Supervielle, con UVA más 15%.
Federico Rouco, economista de Empiria, explicó que los bancos que actualmente ofrecen préstamos hipotecarios a UVA más 7,5% o menos difícilmente reduzcan sus tasas únicamente por esta medida. En esos casos, el principal beneficio estaría asociado a mejorar el fondeo y ampliar el volumen de préstamos disponibles.
La situación podría ser diferente para las entidades que actualmente se encuentran por encima de ese límite, ya que el nuevo esquema podría permitirles ofrecer líneas a UVA más 7,5% financiadas específicamente con recursos del FGS.
Rouco estimó además que, debido al plazo máximo de 90 días para colocar los fondos, «las primeras licitaciones podrían concentrarse entre las entidades que ya tienen créditos hipotecarios en marcha; las demás podrían primero adecuar sus tasas y luego competir por esos recursos».
El economista Andrés Salinas coincidió en que la iniciativa debería generar un efecto positivo, aunque consideró prematuro anticipar una baja generalizada de las tasas.
“Acá lo que le estás dando (a los bancos) es la oportunidad de tener un fondeo un poco más largo plazo para achicar ese descalce de plazo”, explicó.
Entre las variables que todavía deberán definirse aparecen qué bancos obtendrán los mayores montos, qué tasas ofrecerán en las licitaciones y cuál será el ritmo de las subastas.
Además, incluso el tramo más extenso del programa, de cinco años, continúa siendo considerablemente más corto que la duración promedio de una hipoteca, que ronda los 20 años.
La tasa promedio ofrecida para los créditos hipotecarios UVA alcanzó un máximo de 11,7% hacia fines de 2025 y se ubicó alrededor de 9,2% en junio. En tanto, la tasa promedio efectivamente acordada fue de 6,98%, debido al peso de las líneas subsidiadas o con condiciones preferenciales.
Para Salinas, el programa representa “un pasito más” para profundizar un mercado de crédito hipotecario que todavía mantiene un tamaño reducido en relación con el PBI.
